Jaarlijkse huurverhoging of verlaging

Ieder jaar passen wij op 1 juli de huurprijs van uw woning aan. Dat doen we volgens richtlijnen van de overheid. Die bepaalt hoeveel de huur maximaal mag stijgen. Voor 1 mei ontvangt u dan van ons een brief. Hierin vindt u het nieuwe huurbedrag voor dat jaar. 

Verhoging én verlaging in 2023
Omdat we zien dat veel huurders het moeilijk hebben met de hoge inflatie, hebben we de huurverhoging voor vrijwel alle huurders kunnen beperken. Bovendien komt bijna een kwart van onze huurders in aanmerking voor huurverlaging. Dat is een eenmalige maatregel van de overheid. Zij betalen dan maximaal 575,03 euro per maand huur.

Het beleid van Thius
Thius biedt maatwerk om ervoor te zorgen dat de huren betaalbaar blijven. Wij vinden dat er meer zaken mee kunnen spelen die er voor kunnen zorgen dat de huur niet betaalbaar is. Daarom kunt u als huurder contact met ons opnemen als u betalingsproblemen heeft en dan bekijken wij samen met u wat een passende oplossing is.

Veel gevraagd over Jaarlijkse huurverhoging of verlaging

Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Algemeen

Dat ligt aan het soort huurverhoging dat u krijgt:

Krijgt u een huurverhoging van 2,7%
Op grond van wettelijke voorschriften zou voor uw woning een huurstijging tot maximaal 3,1% toegestaan zijn. Thius heeft dit verlaagd tot maximaal 2,7%. Dit percentage geldt alleen voor huurders die relatief minder betalen voor hun woning dan de gewenste streefhuur van 72% van de maximale huur. Bent u toch van mening dat de aangekondigde huurverhoging onterecht is, dan kunt u voor 1 juli 2023 schriftelijk bezwaar maken.

Geldige redenen kunnen bijvoorbeeld zijn:
• Het huurvoorstel bevat fouten, bijvoorbeeld een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• Uw kale huur wordt door de huurverhoging hoger dan de maximaal toegestane huurprijs volgens het puntensysteem; u kunt dit nagaan op www.huurcommissie.nl.
• De Huurcommissie heeft vóór het huurverhogingsvoorstel uw huur tijdelijk verlaagd wegens onderhoudsgebreken aan uw woning. Uw huur mag in zo’n geval pas worden verhoogd als de gebreken verholpen zijn.
• U heeft vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoek om huurverlaging ingediend wegens onderhoudsgebreken. Uw huur mag niet veranderen zolang deze procedure loopt.
• De verhuurder wil binnen 12 maanden na de laatste huurverhoging de huur opnieuw verhogen.

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging?
U kunt vóór 1 juli 2023 bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel.

Geldige redenen kunnen zijn:
• Het door de Belastingdienst vermelde inkomen over 2021 is niet juist.
• Uw inkomen over 2022 is lager dan uw inkomen over 2021 en komt daarmee onder de gestelde inkomensgrens.
• Uw huishoudensamenstelling is gewijzigd waardoor uw huishoudinkomen lager is dan € 47.948,- (éénpersoons huishouden) of €55.486,-bij een meerpersoonshuishoudens
• U behoort tot een groep die wordt uitgezonderd voor inkomensafhankelijke huurverhoging:
•  U bent gehandicapt of chronisch ziek.

Onderhoudsgebreken zijn géén geldige reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Als er sprake is van ernstige gebreken in het onderhoud, dan kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen. Van deze mogelijkheid kunt u het hele jaar gebruik maken.

Meer informatie over het aantekenen van bezwaar en het bezwaarformulier vindt u op www.huurcommissie.nl

De huur van mijn woning is verhoogd door de jaarlijkse huurverhoging. Moet ik mijn huurtoeslag ook aanpassen?

Algemeen

De huurtoeslag loopt van januari t/m december. Bij de jaarlijkse huurverhoging geven wij uw nieuwe huur door aan de Belastingdienst. De Belastingdienst verwerkt de nieuwe huur echter pas in november bij de berekening van het voorschot voor 2023. Een eventueel hogere huurtoeslag over de maanden juli tot en met december krijgt u dan met terugwerkende kracht uitbetaald. U ontvangt het geld in de loop van 2024. U hoeft hier zelf niks voor te doen.

Wilt u uw huurtoeslag al met ingang van 1 juli 2023 aan laten passen? Of ontvangt u nog geen huurtoeslag? Kijk dan op www.toeslagen.nl 

Wat wordt bedoeld met de streefhuur?

Algemeen

De streefhuur is de door ons gewenste huurprijs per maand voor uw woning. Deze is afhankelijk van de kwaliteit van uw woning volgens het woningwaarderingsstelsel. Meer informatie over het woningwaarderingsstelsel kunt u vinden op: www.rijksoverheid.nl

Wanneer ontvang ik de jaarafrekening van mijn energieverbruik?

Algemeen

U ontvangt de jaarafrekening tussen april en juni. Als er een aanpassing moet worden gedaan van het voorschotbedrag, dan kan dit samen met de jaarlijkse huurverhoging (1 juli) worden gedaan. 

Hoe wordt de inkomenscategorie bepaald voor de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Algemeen

De Belastingdienst heeft aan ons doorgegeven in welke inkomenscategorie uw huishouden valt. Wij komen dus niet uw exacte inkomen te weten. We gebruiken deze informatie alleen om de huurverhoging vast te stellen en niet voor andere doeleinden. Bij het bepalen van het inkomen gaat de Belastingdienst uit van het gezamenlijke jaarinkomen van het voorgaande jaar. Dat zijn de bruto-inkomens van alle leden van uw huishouden bij elkaar opgeteld. De Belastingdienst kijkt naar alle bewoners die op het adres staan ingeschreven. Het inkomen van inwonende kinderen tot 23 jaar wordt gedeeltelijk meegeteld: alleen het deel boven het minimumloon telt mee. 

Ik huur een vrije sector woning. Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?

Algemeen

Huurt u een vrije sector woning? Dan kunt u geen bezwaar maken bij de Huurcommissie, maar kunt u zich wenden tot de Kantonrechter.

Wanneer wordt de jaarlijkse huurverhoging doorgevoerd?

Algemeen

Elk jaar op 1 juli worden de huurprijzen in Nederland aangepast volgens richtlijnen van de overheid. Voor 1 mei sturen wij u een brief met daarin uw nieuwe huurbedrag. 

Kan ik als gehandicapte of chronisch zieke bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging?

Algemeen

Wilt u bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan moet u voldoen aan 1 van de volgende voorwaarden. U, of iemand anders uit uw huishouden, heeft:

  • minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt.
  • een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
  • een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
  • professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
  • een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
  • een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
  • een nog geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst (vrije sector woning)?

Algemeen

Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract boven de, op dat moment geldende huurliberalisatiegrens, lag. Per 1 januari 2023 zijn dit voor nieuwe contracten huurovereenkomsten met een huurprijs hoger dan € €808,06. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl

Wat is het huishoudinkomen?

Algemeen

Het huishoudinkomen is het gezamenlijke inkomen, gemeten in 2021, van de huurder en alle andere bewoners die in 2023 op het betreffende adres staan ingeschreven. Van personen die op 1 januari 2023 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen alleen mee voor zover dat boven de inkomens-vrijstellingsgrens € 5.432 uitkomt.

Wat staat er op de inkomensverklaring en waarvoor mag Thius het gebruiken?

Algemeen

Op de inkomensverklaring wordt de inkomensgroep van een huishouden vermeld. Tevens wordt vermeld of het gaat om een één- of meerpersoonshuishouden.

De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het bepalen van de hoogte van de huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.

Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde (vrije sector) huurovereenkomsten?

Algemeen

Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor niet-geliberaliseerde (vrije sector) huurovereenkomsten, dus voor de sociale huurwoningen. 

Het door de Belastingdienst vermelde huishoudinkomen over 2021 is niet juist. Wat nu?

Algemeen

Vindt u dat uw extra huurverhoging onterecht is, omdat het huishoudinkomen in 2021 volgens u niet hoger is dan de inkomensgrens van € 47.948,- (éénpersoons huishouden) of €55.486,-  (meerpersoons huishoudens)? Dan kunt u bezwaar maken tegen dit voorstel.

U kunt dan een nieuwe, actuele inkomensverklaring opvragen bij de Belastingdienst. Als uit deze nieuwe verklaring blijkt dat uw huishoudinkomen in 202 inderdaad lager is, passen wij het huurverhogingsvoorstel aan. Blijkt uit de nieuwe inkomensverklaring nog steeds dat uw huishoudinkomen in 2022 hoger is dan de inkomensgrens, dan kunt u het bezwaar intrekken en gaat de voorgestelde huurverhoging door.

Als u uw bezwaar niet intrekt, dan gaat het voorstel naar de Huurcommissie voor een uitspraak. Thius stuurt dan het huurverhogingsvoorstel met beide inkomensverklaringen en uw bezwaarschrift naar de Huurcommissie. De kosten die hiermee gepaard gaan zijn dan voor uw rekening.

Welke huurprijs wordt vergeleken met de liberalisatiegrens?

Algemeen

Woningen met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 808,06 in 2023) behoren tot de sociale of gereguleerde huursector. De huurprijs die een huurder betaalt bestaat uit de zogenaamde kale huurprijs (ook wel netto huurprijs genoemd) en de servicekosten. Een deel van deze servicekosten wordt meegenomen in de bepaling van de huurtoeslag. Dit zijn de zogenoemde subsidiabele servicekosten. Daarbij gaat het om kosten voor bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimten en/of een huismeester. De kale huur inclusief deze subsidiabele servicekosten wordt de rekenhuur genoemd.

Mag de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitstijgen?

Algemeen

Ja, dat mag als de maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens van € 808,06 ligt. Indien u huurtoeslag aan wilt vragen omdat uw inkomen is gedaald, neem dan contact op met ons. Zo kunnen wij ervoor zorgen dat u alsnog huurtoeslag aan kunt vragen. Dit kan het hele jaar door.

Mag de huurprijs na de huurverhoging boven de maximale huurprijsgrens uitstijgen?

Algemeen

De huurprijs kan door de jaarlijkse huurverhoging nooit hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens van de woning. De maximale huurprijsgrens van een woning wordt bepaald door de puntentelling in het woningwaarderingsstelsel. De kwaliteit van de woning bepaalt hoeveel punten een woning krijgt. Als Thius zorgen wij er ook voor dat uw huur niet boven de maximale huurprijsgrens komt. Kijk voor meer informatie op www.rijksoverheid.nl.

Mijn inkomen is ten opzichte van 2021 gedaald. Wat moet ik doen?

Algemeen

Krijgt u een inkomensafhankelijke huurverhoging van 2,7 of 4,1% én is uw inkomen in 2022 t.o.v. 2021 gedaald tot onder € 47.948,- (éénpersoons huishouden) of €55.486,- (meerpersoons huishoudens), dan kunt u vóór 1 juli 2023 bezwaar maken.

U moet bij uw bezwaarschrift de volgende documenten voegen:

  • Inkomensverklaringen over 2021 van alle leden van uw huishouden. U kunt een inkomensverklaring aanvragen bij de Belastingdienst.
  • Een GBA-adresuittreksel waarop staat hoeveel leden uw huishouden telt; u kunt dit uittreksel bij uw gemeente aanvragen.

Is uw inkomen in 2023 gedaald, dan kunt u géén bewaar maken. De huurverhoging moet namelijk berekend worden over een vastgesteld jaarinkomen en 2023 is nog niet ten einde.